Welche Formen der Immobilienbewertung gibt es – und wann wird welches Verfahren angewendet?

Wer eine Immobilie verkaufen, kaufen oder beleihen möchte, kommt an einer fundierten Wertermittlung nicht vorbei. Doch Immobilienbewertung ist nicht gleich Immobilienbewertung – je nach Art und Nutzung der Immobilie kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz. Entscheidend ist dabei die Frage: Handelt es sich um eine Kapitalanlage oder um ein selbstgenutztes Objekt?
Im Folgenden geben wir einen Überblick über die gängigen Verfahren zur Marktwertermittlung – und zeigen, wann welches angewendet wird.

1. Vergleichswertverfahren – der Markt spricht

Wann wird es eingesetzt?

Vor allem bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern oder selbstgenutzten Immobilien, bei denen sich ausreichend vergleichbare Objekte finden lassen.

Wie funktioniert es?

Vorteile:

• sehr marktnah und nachvollziehbar
• gut geeignet bei homogenen Märkten (z. B. Wohnanlagen)

Herausforderungen:

• genaue Vergleichsobjekte sind nicht immer verfügbar
• Datenbasis muss aktuell und belastbar sein

2. Sachwertverfahren – Substanz zählt

Wann wird es eingesetzt?

Typisch für selbstgenutzte Immobilien, insbesondere wenn es keine oder nur wenige Vergleichsobjekte gibt (z. B. bei individuellen Einfamilienhäusern, Altbauten oder besonderen Lagen).

Wie funktioniert es?

Hier wird der Wert des Gebäudes anhand der Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung berechnet – ergänzt um den Bodenwert. Der Fokus liegt also auf der tatsächlichen Substanz der Immobilie.

Vorteile:

• weniger marktbezogen
• höherer Aufwand bei der Datenerhebung und Bewertung

3. Ertragswertverfahren – Einnahmen im Blick

Wann wird es eingesetzt?

Bei vermieteten Immobilien oder gewerblich genutzten Objekten, bei denen die Immobilie als Kapitalanlage dient.

Wie funktioniert es?

Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über den sogenannten Vervielfältiger (auf Basis des Liegenschaftszinssatzes). Der Bodenwert wird separat berechnet und addiert.

Vorteile:

• richtet sich nach der tatsächlichen Renditeerwartung
• etabliert bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien, Anlageobjekten

Herausforderungen:

• abhängig von realistischen Mietwertannahmen
• sensibel gegenüber Leerstand und Instandhaltungsstau

4. Vereinfachte Bewertungsverfahren & Online-Rechner

Neben den drei Standardverfahren gibt es inzwischen zahlreiche Online-Tools, die eine schnelle Einschätzung des Immobilienwerts ermöglichen – oft auf Basis des Vergleichswertverfahrens mit automatisierten Datenbanken. Diese sind gut geeignet für eine erste Orientierung, ersetzen aber keine fundierte Bewertung, etwa für Banken oder Notare.

Fazit:

Die richtige Methode zur Immobilienbewertung hängt stark von der Nutzungsart, dem Bewertungszweck und der Datenverfügbarkeit ab. Während bei selbstgenutzten Objekten oft Substanz oder Vergleichswerte entscheidend sind, stehen bei Kapitalanlagen die Einnahmen und deren Nachhaltigkeit im Vordergrund.
Wer den Verkehrswert realistisch einschätzen will – sei es für den Verkauf, eine Finanzierung oder eine Erbauseinandersetzung – sollte das passende Verfahren wählen und auf verlässliche Daten und Fachwissen setzen.

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