Weil Ihre Immobilie mehr wert ist
Mehrfamilienhaus verkaufen, schnell und lautlos mit valyours
Ein Mehrfamilienhaus ist mehr als eine Immobilie – es ist ein Investment, ein Vermögensbaustein, oft auch ein Teil der Altersvorsorge. Ein Verkauf ist daher eine strategische Entscheidung mit weitreichenden Konsequenzen. Ob als institutioneller Anleger, privater Eigentümer oder Erbengemeinschaft: Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses verlangt Struktur, Marktkenntnis und Fingerspitzengefühl.
Wir bei valyours begleiten Sie mit fundiertem Fachwissen, digitalen Tools und echter Beratungskompetenz – persönlich, diskret und verhandlungssicher. So erzielen Sie den besten Preis, ohne Zeit oder Kontrolle zu verlieren.
valyours – auf die Werte kommt es an.
Der Weg zum Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses – Schritt für Schritt
Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist anspruchsvoller als der Verkauf einer einzelnen Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Verschachtelte Eigentumsverhältnisse, vermietete Einheiten, Renditeerwartungen und rechtliche Fragen machen eine durchdachte Vorgehensweise unerlässlich.
Der erste Schritt zu einem erfolgreichen Verkauf
- Welche Beweggründe liegen dem Verkauf zugrunde? Portfolio-Umbau, Altersvorsorge, steuerlicher Stichtag?
- Gibt es feste Fristen, die eingehalten werden müssen?
- Sollen Mieter übernommen oder Leerstand vermarktet werden?
Fundiert. Marktgerecht. Transparent.
- Wirtschaftliche Kennzahlen zusammenstellen: Jahresnettokaltmiete, Leerstandsquote, Instandhaltungskosten, Mietentwicklung.
- Marktanalyse durchführen: Wie ist die Nachfrage nach Kapitalanlagen in Ihrer Region?
- Ertragswertverfahren ist meist die richtige Wahl bei Anlageimmobilien
Je besser die Vorbereitung, desto reibungsloser der Verkauf
- Vollständige Unterlagen: Grundbuchauszüge, Mietaufstellungen, Protokolle, Energieausweis, Nebenkostenabrechnungen, Modernisierungen.
- Exposé erstellen: Klar strukturiert, faktenbasiert, mit Fotos, Lageplan und Potenzialanalyse.
Sichtbarkeit schaffen & passende Käufer erreichen
- Diskrete oder öffentliche Vermarktung über etablierte Kanäle.
- Direktansprache von Kapitalanlegern, Investoren, Family Offices.
- Unerlässlich: Bonitätsprüfung und Vorqualifizierung.
Strukturiert, persönlich, rechtssicher
- Due-Diligence-Unterlagen bereitstellen.
- Fragen potenzieller Käufer schnell, transparent und professionell beantworten.
- Vertragsverhandlungen sicher begleiten und bei Finanzierung unterstützen
Verlässlich regeln, sauber abschließen
- Kaufpreiszahlung kontrollieren.
- Übergabe mit Protokoll, Schlüsseln, Mieterdaten organisieren.
- Verwaltung und Mieter über Wechsel informieren, steuerliche Implikationen prüfen.
Checklisten: Unterlagen für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Eine saubere Dokumentation ist die Grundlage für Vertrauen und reibungslose Verhandlungen. Unsere kostenfreie PDF-Checkliste hilft Ihnen, alle nötigen Unterlagen zusammenzustellen: von Mietverzeichnissen bis hin zu Grundrissen und Energieausweis.
Unser Tipp beim Verkauf Mehrfamilienhaus
Wer den Verkauf seines Mehrfamilienhaus gut aufbereitet, über alles informiert und alle Unterlagen parat hat, kann seinen Ertrag maximieren und Risiken und Überraschungen minimieren. Lassen Sie sich von einem valyours Experten beraten – für ein sicheres Verhandlungsergebnis.
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Um welche Immobilienart handelt es sich?
Tools für eine professionelle Vermarktung eines Mehrfamilienhauses
Datenstarkes Exposé
in vollständiges, professionell aufbereitetes Exposé ist essenziell. Es enthält neben Objektfotos und Grundrissen auch eine detaillierte Mieterliste, Einnahmen-Ausgaben-Kalkulation, Modernisierungsnachweise und eine aussagekräftige Lageanalyse. Investoren gewinnen so einen umfassenden ersten Eindruck und Vertrauen in das Angebot.
Zielgruppenbasierte Ansprache
Die Strategie der Vermarktung richtet sich nach der angestrebten Zielgruppe. Während institutionelle Anleger strukturierte Daten und Effizienz bevorzugen, legen private Kapitalanleger oft Wert auf nachvollziehbare Renditeprognosen. Eine abgestimmte Ansprache – ob über Online-Portale, Direktmailings oder diskrete Netzwerke – maximiert die Erfolgschancen.
Datenraum für Due Diligence
Ein strukturierter, digitaler Datenraum ermöglicht interessierten Käufern eine umfassende Prüfung aller relevanten Dokumente. Dazu zählen u. a. Mietverhältnisse, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Sanierungsberichte oder Wirtschaftspläne. So beschleunigen Sie die Entscheidungsfindung und vermeiden Rückfragen.
Digitale Sichtbarkeit
Die Positionierung des Objekts auf passenden Plattformen für Kapitalanlagen ist entscheidend. Neben großen Immobilienportalen bieten spezialisierte Investment-Plattformen und direkte Suchmandate Zugang zu renditeorientierten Investoren. Kombiniert mit hochwertigen Inhalten erreichen Sie so maximale Reichweite und Qualität der Anfragen.
Mehrfamilienhaus verkaufen – mit oder ohne Makler?
valyours liefert klare Antworten. Persönlich, ehrlich und auf den Punkt. Hier finden Sie alles, was Sie rund um das Thema Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit oder ohne Immobilienmakler wissen sollten – transparent, verständlich und ehrlich.
Ein Verkauf ohne Makler kann sich lohnen, wenn Sie umfangreiche Erfahrung im Immobilienbereich besitzen, selbst Investor sind oder bereits über ein breites Netzwerk an potenziellen Käufern verfügen. Gerade bei kleineren Objekten oder einem sehr lokalen Marktumfeld kann das funktionieren. Allerdings ist die Komplexität bei Mehrfamilienhäusern hoch: Sie müssen neben der rechtssicheren Dokumentation auch Mietverhältnisse, steuerliche Implikationen und umfangreiche Unterlagen managen. Fehler können schnell hohe Kosten verursachen oder rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Ein erfahrener Immobilienmakler kann nicht nur für einen besseren Verkaufspreis sorgen, sondern auch für eine reibungslose und rechtssichere Abwicklung. Gerade bei komplexen Fällen – z. B. vermieteten Objekten, Sanierungsbedarf, steuerlichen Fragestellungen oder einer diskreten Off-Market-Strategie – bringt ein Makler Zugriff auf qualifizierte Investoren, Marktdaten, professionelle Wertermittlungen und Unterstützung in der Kommunikation mit Kaufinteressenten und Notaren.
Sie tragen die komplette Verantwortung für die Marktanalyse, Preisfindung, Exposé-Erstellung, rechtssichere Unterlagensammlung, Online- und Offline-Vermarktung, Besichtigungstermine, Bonitätsprüfung, Verhandlungen sowie die Abstimmung mit Notar und Behörden. Ohne fundierte Erfahrung kann das zu erheblichen Risiken führen.Das ist möglich – setzt aber Zeit, Planung und einen finanziellen Einsatz voraus.
Ein häufiger Fehler ist die Überschätzung des Immobilienwerts. Ein zu hoher Preis führt zu langen Vermarktungszeiten – ein zu niedriger bedeutet finanzielle Verluste. Auch rechtliche Risiken durch unvollständige Mietunterlagen, nicht deklarierte Mängel oder falsch formulierte Verträge sind nicht zu unterschätzen. Hinzu kommen steuerliche Fallstricke wie z. B. die Spekulationsfrist, die bei Nichtbeachtung hohe Nachzahlungen auslösen kann.
Die Kosten setzen sich zusammen aus Energieausweis, Grundbuchauszug, Gutachten oder Wertermittlung, Fotografie, Exposé, Inseratsgebühren, ggf. Steuerberater, Notarkosten (ca. 1–1,5 %) und Grundbuch (0,5 %). Wird ein Makler beauftragt, fällt eine Provision von meist 1,5-3 % je Partei an. Insgesamt sollten Eigentümer mehrere Tausend Euro einkalkulieren.
Die Maklerprovision beträgt in der Regel bis zu 3,57 % pro Partei vom Verkaufspreis. Wobei je nach Wert der Kapitalanlage auch geringere Maklerprovision verhandelt werden. Käufer und Verkäufer können sich die Kosten teilen, aber anders als bei selbst genutzten Wohnimmobilien, kann beim Verkauf von Renditeobjekten eine 100% Käuferprovision vereinbart werden.
Eine Halte- vs. Verkaufsentscheidung hängt von Ihrer Renditeerwartung, dem Zustand des Objekts, der Mietentwicklung und Ihrer steuerlichen Planung ab. Lohnt sich eine Sanierung? Ist das Objekt optimal ausgelastet? Gibt es Reinvestitionsmöglichkeiten mit höherer Performance? valyours bietet Ihnen fundierte Analysen und hilft Ihnen, eine wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung zu treffen.
Unsere Tipps und Ratgeber zum Verkauf Anlageimmobilien
Entdecken Sie praxisnahe Tipps, verständliche Anleitungen und hilfreiche Hintergründe – perfekt für Eigentümer von Anlageimmobilien. Ob vermietete Eigentumswohnung oder ganze Wohn- und Geschäftshäuser: Wir begleiten Sie.
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Kaufvertrag beim Mehrfamilienhaus-verkauf
valyours liefert klare Antworten. Persönlich, ehrlich und auf den Punkt. Hier finden Sie alles, was Sie rund um das Thema Mehrfamilienhausverkauf wissen sollten – transparent, verständlich und ehrlich.
Der notarielle Kaufvertrag wird erst dann erstellt, wenn alle wesentlichen Eckdaten mit dem Käufer geklärt sind – insbesondere Kaufpreis, Übergabezeitpunkt und eventuelle Nebenabreden (z. B. Inventar, Sanierungsverpflichtungen). Bei komplexen Objekten erfolgt vorher oft eine Due-Diligence und eine unverbindliche Absichtserklärung (LOI). Der Notar sorgt für Rechtssicherheit und stellt den Vertragsentwurf beiden Parteien mindestens 14 Tage vor Beurkundung zur Verfügung.
Der Kaufvertrag umfasst neben den grundsätzlichen Informationen zu Käufer, Verkäufer, Objekt, Kaufpreis und Zahlungsziel auch detaillierte Regelungen zu: Übernahme laufender Mietverhältnisse, Haftung für bestehende Mängel, Übergabemodalitäten, Umgang mit Kautionen, Regelungen zur Grundsteuer oder laufenden Betriebskosten. Optional auch: Sondervereinbarungen wie Mietgarantien, Sanierungszusagen oder Rückabwicklungen bei Auflagenverstoß.
Ein Käufer eines Mehrfamilienhauses sollte vor der Beurkundung des Kaufvertrags unbedingt eine strukturierte, vollständige und rechtlich geprüfte Dokumentation erhalten. Nur so lassen sich spätere rechtliche und wirtschaftliche Risiken – etwa Anfechtungen, Rückabwicklungen, Mietstreitigkeiten oder steuerliche Nachteile – wirksam vermeiden.
Hier ist eine Übersicht der wichtigsten Unterlagen, die ein Käufer vor Vertragsunterzeichnung geprüft haben sollte – idealerweise im Rahmen einer professionellen Due Diligence:
1. Rechtliche Unterlagen
- Aktueller Grundbuchauszug (inkl. Abteilung II und III)
- Ggf. Baulastenverzeichnis-Auszug
- Ggf. Altlastenauskunft / Bodengutachten
- Teilungserklärung (bei WEG-Teilung)
- Baugenehmigungen (z. B. für Um- oder Ausbauten)
- Brandschutzkonzept / Nutzungsnachweise (falls erforderlich)
2. Mietrelevante Unterlagen
- Mietverträge aller Einheiten (vollständig, inkl. Anhänge)
- Mieterliste mit Angaben zu:
- Mietername
- Einheit (Wohnung/Gewerbe)
- Miethöhe (Nettokalt und Gesamt)
- Mietbeginn / Kündigungsfristen
- Kautionshöhe
- Kautionsnachweise (z. B. Kontoauszüge oder schriftliche Bestätigungen)
- Übersicht aktueller Mietrückstände oder offener Forderungen
3. Wirtschaftliche Unterlagen
- Betriebskostenabrechnungen (mind. der letzten 2–3 Jahre)
- Nachweise über Hausgeld und Rücklagen (bei WEG-Objekten)
- Wirtschaftlichkeitsberechnungen / Einnahmen-Ausgaben-Übersicht
- Leerstandsübersicht, falls zutreffend
4. Technische & bauliche Unterlagen
- Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- Wohnflächenberechnungen
- Bauzeichnungen / genehmigte Grundrisse / Lagepläne
- Nachweise zu Sanierungen, Modernisierungen und Reparaturen (inkl. Rechnungen)
- Ggf. Wartungsverträge (z. B. Heizungsanlage, Aufzug)
5. Objektbezogene Informationen
- Gebäudeversicherungspolice (inkl. aktueller Nachweis)
- Ggf. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
- Ggf. Verwaltungsunterlagen (bei professioneller Objektverwaltung)
- Mängelliste / Instandhaltungsstau-Dokumentation (falls vorhanden)
- Objektfotos, ggf. virtuelle Rundgänge (zur Bestätigung des Exposé-Zustands)
6. Steuerlich und vertraglich relevante Angaben
Informationen zur Umsatzsteueroption bei Gewerbeeinheiten
Ggf. Bescheide zu Fördermitteln, Denkmalschutz oder Steuervergünstigungen
Angabe zur Spekulationsfrist (bei Verkäufen durch Privatpersonen)
Ggf. Status zur Abschreibung (AfA), falls verfügbar
Nach dem Entwurf und der Prüfphase folgt die notarielle Beurkundung. Anschließend sorgt der Notar für:
- die Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Schutz vor Weiterverkauf)
- Mitteilung an das Finanzamt (Grunderwerbsteuerbescheid)
- Zahlungsaufforderung des Kaufpreises
- Kontrolle der Zahlung
- Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt
- Abschluss mit Übergabe und Protokoll
Zwischen Vertragsunterzeichnung und finaler Eintragung können mehrere Wochen bis Monate vergehen – abhängig von Behördenlaufzeiten, Zahlung und steuerlicher Abwicklung.
Die Notarkosten betragen ca. 1 % des Kaufpreises, Grundbuchgebühren ca. 0,5 %. Hinzu kommen ggf. Kosten für ein Notaranderkonto oder steuerliche Beratungsleistungen. In Summe sollten Käufer mit ca. 1,5–2 % des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen. Wer welche Kosten trägt, sollte im Vertrag klar geregelt sein.
Alle Mietverhältnisse werden mitverkauft. Das bedeutet: Der Käufer tritt in alle bestehenden Verträge ein. Wichtig sind daher vollständige Mietunterlagen, Übergabe der Kautionskonten sowie Information der Mieter über den Eigentümerwechsel. Eine Eigenbedarfskündigung ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, allerdings rechtlich und sozial sensibel. Bei institutionellen Käufern ist dies meist ausgeschlossen.
Nach Beurkundung erfolgt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Danach meldet der Notar den Verkauf ans Finanzamt (Grunderwerbsteuer), fordert die Zahlung an und veranlasst die Eigentumsumschreibung. Die Übergabe findet in der Regel nach Zahlungseingang statt. Je nach Komplexität dauert der Prozess zwischen 6 und 12 Wochen. Dabei müssen Sie die Hausverwaltung und die Mieter über den Eigentümerwechsel in Kenntnis setzen.
Mit valyours wird der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses effizient, rechtssicher und renditestark.
Ob Sie als privater Eigentümer verkaufen oder Ihr Portfolio neu strukturieren möchten – valyours steht für fundierte Bewertung, gezielte Ansprache von Investoren und eine professionelle Abwicklung. Mit Erfahrung, Technologie und Transparenz machen wir den Unterschied. Sie kümmern sich um Ihre Strategie – wir um den Verkauf.
Anlagevertrieb neu gedacht. valyours steht für Innovation, Verlässlichkeit und echtes Engagement.
Unsere Stärken auf einen Blick
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