Kaufvertrag für eine Immobilie

Der Kaufvertrag ist der rechtliche Dreh- und Angelpunkt beim Immobilienerwerb. Er legt verbindlich fest, was gekauft wird, zu welchen Bedingungen und wann der Besitz übergeht. Für Käufer bedeutet das: aufmerksam lesen, verstehen – und nicht vorschnell unterschreiben.
Denn auch wenn der Notar für die rechtliche Absicherung sorgt, liegt die inhaltliche Verantwortung für die getroffenen Vereinbarungen bei den Vertragsparteien selbst. Dieser Ratgeber zeigt, worauf Sie als Käufer achten sollten – bevor Sie den Stift in die Hand nehmen.

Kaufvertrag – Worauf muss ich als Käufer achten?

1. Vorbereitung: Vertrag rechtzeitig prüfen

Der Notar erstellt den Vertragsentwurf und stellt ihn beiden Parteien mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung. Nutzen Sie diese Zeit!
Tipp: Lassen Sie sich den Entwurf frühzeitig zuschicken – und scheuen Sie sich nicht, Rückfragen zu stellen oder Formulierungen prüfen zu lassen. Auch eine rechtliche Beratung kann in komplexen Fällen sinnvoll sein.

2. Genaue Objektbeschreibung

Prüfen Sie, ob alle relevanten Informationen korrekt und vollständig sind:
• Adresse, Lage, Flurstück, Grundbuchdaten
• Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksgröße
• mitverkauftes Zubehör (z. B. Einbauküche, Gartenhaus, Stellplätze)
Wichtig: Achten Sie auf den Umfang des Kaufgegenstands – was im Vertrag nicht steht, ist rechtlich nicht zugesichert.

3. Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten

Der Kaufpreis sollte klar und eindeutig angegeben sein – ebenso wie die Bedingungen der Zahlung:
• Wann ist der Kaufpreis fällig?
• Welche Kontodaten sind vorgesehen?
• Gibt es eine Kaufpreisaufteilung (z. B. für Inventar)?
• Gibt es ggf. Finanzierungsbedingungen?
Tipp: Üblich ist, dass der Kaufpreis erst nach Vorliegen aller Fälligkeitsvoraussetzungen gezahlt werden darf – dies stellt der Notar mit einer Fälligkeitsmitteilung sicher.

4. Übergabezeitpunkt und Nutzen-/Lastenwechsel

Im Vertrag muss geregelt sein, wann die Immobilie übergeben wird – und ab wann Sie als Käufer für das Objekt verantwortlich sind (Versicherung, Steuern, Nebenkosten, Mieterträge etc.).
Achten Sie auf:
• konkretes Datum oder ein fixer Bezug zum Kaufpreis (z. B. „zwei Wochen nach Zahlung“)
• Regelung zum Zustand bei Übergabe (besenrein, frei von Mietverhältnissen etc.)
• Erfassung der Zählerstände im Übergabeprotokoll

5. Haftung und Gewährleistung

Grundsätzlich gilt beim Immobilienkauf: gekauft wie gesehen. Verkäufer haften nur für arglistig verschwiegene Mängel oder falsche Angaben.
Achten Sie besonders auf Formulierungen wie:
• „Der Käufer kauft die Immobilie im derzeitigen Zustand“
• „Dem Käufer sind sichtbare Mängel bekannt“
• „Es wird keine Gewähr für bestimmte Eigenschaften übernommen“
Tipp: Dokumentieren Sie bei der Besichtigung erkennbare Mängel – und sprechen Sie problematische Punkte im Vorfeld offen an.

6. Bestehende Mietverhältnisse oder Belastungen

Wenn das Objekt vermietet ist, geht das Mietverhältnis auf den Käufer über. Auch bestehende Grundschulden oder Wegerechte sollten genau benannt sein – ebenso deren Löschung (sofern vereinbart).
Wichtig:
• Alle Rechte und Lasten müssen im Vertrag offengelegt werden
• Die Löschungsbewilligung von Gläubigern sollte geregelt sein
• Auch Wohnrechte, Nießbrauch oder Altlasten können relevant sein

7. Rücktrittsrechte und besondere Vereinbarungen

Sonderregelungen – etwa zum Rücktritt bei Finanzierungsausfall oder bei Verzögerung durch Dritte – sollten eindeutig geregelt sein. Rücktrittsmöglichkeiten sind allerdings die Ausnahme, nicht die Regel.
Tipp: Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Finanzierung sicher steht, klären Sie dies vor Vertragsunterzeichnung.

Fazit

Der Immobilien-Kaufvertrag ist mehr als eine Formalität – er ist die rechtliche Grundlage für eine der größten Investitionen Ihres Lebens. Wer den Vertragsentwurf sorgfältig prüft, rechtzeitig Rückfragen stellt und nicht vorschnell unterschreibt, schützt sich vor unangenehmen Überraschungen.

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