Wie läuft ein Immobilienkauf ab?

Der Kauf einer Immobilie ist ein großer Schritt – finanziell, emotional und organisatorisch. Umso wichtiger ist es, den Ablauf zu kennen und gut vorbereitet zu sein. Denn zwischen dem ersten Interesse und der Schlüsselübergabe liegt ein strukturierter Prozess, bei dem viele Entscheidungen getroffen werden müssen.
Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie ein typischer Immobilienkauf abläuft – Schritt für Schritt, transparent und praxisnah.

Vom Exposé bis zur Schlüsselübergabe

1. Das Exposé – der erste Eindruck zählt

Das Exposé ist die Visitenkarte einer Immobilie. Es enthält alle wesentlichen Informationen wie:
• Lage, Größe, Baujahr, Grundrisse
• Ausstattungsmerkmale
• Energiekennwerte
• Kaufpreis und Nebenkosten
• Fotos und ggf. 360°-Rundgänge
Tipp: Achten Sie auf Vollständigkeit und Plausibilität – und scheuen Sie sich nicht, fehlende Unterlagen aktiv anzufordern.

2. Besichtigung – mehr als nur ein Rundgang

Der erste Eindruck vor Ort ist entscheidend. Prüfen Sie:
• Zustand von Haus oder Wohnung
• Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf
• Lichtverhältnisse, Raumaufteilung, Geräuschkulisse
• Umfeld und Nachbarschaft
Tipp: Seien Sie bei Besichtigungsterminen zeitlich flexibel – wer sich spontan zeigen kann, erhöht seine Chancen gegenüber anderen Interessenten.

3. Unterlagen prüfen – Substanz zählt

Verlangen Sie vollständige Verkaufsunterlagen:
• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Teilungserklärung (bei ETW)
• Nebenkostenübersicht
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Wohnflächenberechnung
• Bauunterlagen
Tipp: Je besser Sie informiert sind, desto souveräner können Sie entscheiden – oder gezielt nachverhandeln.

4. Finanzierung sichern – Zahlen auf dem Tisch

Noch vor der Kaufentscheidung sollte die Finanzierung stehen. Klären Sie:
• Wie viel Eigenkapital bringen Sie ein?
• Welche monatliche Rate ist realistisch?
• Welche Banken oder Förderprogramme kommen infrage?
Wichtig: Eine Finanzierungsbestätigung der Bank signalisiert dem Verkäufer Seriosität – und erhöht Ihre Chancen bei mehreren Interessenten.

5. Kaufzusage & Reservierung

Wenn die Entscheidung gefallen ist, wird oft eine Reservierung vereinbart. Diese sichert Ihnen das Objekt für einen begrenzten Zeitraum – meist gegen eine schriftliche Vereinbarung.
Tipp: Eine Reservierung ist noch nicht bindend – erst der notarielle Kaufvertrag zählt rechtlich.

6. Notartermin – rechtlich alles geregelt

Der Notar entwirft den Kaufvertrag und lädt Käufer und Verkäufer zur Beurkundung ein. Inhalte des Vertrags sind unter anderem:
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Objektbeschreibung
• Übergabetermin
• Regelung von Inventar, Rechten, Pflichten und Lasten
Tipp: Lassen Sie sich den Vertragsentwurf vorab zusenden – und prüfen Sie ihn in Ruhe oder mit fachlicher Unterstützung.

7. Zahlung & Grundbucheintrag

Nach Beurkundung verschickt der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung, sobald alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Erst dann wird der Kaufpreis überwiesen.
• Der Käufer wird im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen.
• Die Eigentumsumschreibung erfolgt meist einige Wochen nach der Kaufpreiszahlung.

8. Übergabe – Schlüssel, Zähler, Besitzwechsel

Zum vereinbarten Zeitpunkt erfolgt die offizielle Übergabe der Immobilie:
• Übergabeprotokoll (Zählerstände, Zustand, Schlüssel)
• Übernahme von Unterlagen, Plänen, Bedienungsanleitungen
• Ab diesem Zeitpunkt tragen Sie als Käufer die Verantwortung – auch für Versicherungen, Hausgeld etc.

Fazit

Ein Immobilienkauf ist ein vielschichtiger Prozess – mit klaren Schritten, aber auch individuellen Besonderheiten. Wer gut informiert und strukturiert vorgeht, schafft Sicherheit und vermeidet unangenehme Überraschungen.

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